상가임대 계약 종료 후 직접 장사를 하려는 임대인이 꼭 알아야 할 재계약 여부, 권리금 문제, 법적 절차까지 실전 대응 방법을 정리했습니다.
상가를 넘기려는 임차인, 임대인이 장사하면 어떻게 될까?
3년째 장사 중인 임차인이 가게를 부동산에 내놓았습니다.
권리금을 받고 나가겠다는 의미입니다.
하지만 임대인이 계약 만료 후 직접 장사를 하고 싶다면
이때부터 권리금 문제와 계약갱신 요구권 문제가 얽히기 시작합니다.
가게를 빼달라고 쉽게 말할 수 있는 상황이 아닙니다.
임대인이 바라는 그림 vs. 현실의 법적 제약
- 계약 종료 시점
- 임차인의 권리금 회수 가능성
- 임대인의 직접 사용 목적
이 세 가지가 맞물릴 때만
‘재계약 거절 + 직접 장사’가 법적으로 가능합니다.
상가임대 재계약, 거절해도 될까?
정답은 “조건에 따라 다르다”입니다.
‘계약갱신 요구권’은 최대 10년까지 인정됩니다.
지금 임차인은 3년차, 재계약 요구를 하면 원칙적으로 받아줘야 합니다.
하지만 예외가 있습니다.
임대인이 직접 장사하려는 경우에는 재계약 거절이 가능합니다.
이걸 ‘자기사용 목적’이라고 합니다.
단, 꼭 주의해야 할 조건이 있습니다.
권리금 회수 기회는 방해하면 안 됩니다
지금 임차인은 권리금을 받고 매장을 넘기려 하고 있습니다.
이 상태에서 임대인이 “나 장사할 거니까 그냥 나가줘”라고 하면?
권리금 회수를 방해한 것이 되어
손해배상 청구를 받을 수 있습니다.
즉, 직접 장사하더라도 임차인의 권리금 회수 기회는 보장해야 합니다.
임차인 없이 직접 장사하려면 이렇게 하세요
- 계약 종료 6개월 전~1개월 전 사이
계약 갱신을 원하지 않는다는 ‘계약종료 통지’를 서면으로 보내야 합니다. - 직접 사용 사유 명시
본인이 직접 장사할 계획이라는 점을 분명히 밝혀야 합니다. - 권리금 회수 기회 제공
임차인이 권리금을 받을 수 있도록 충분한 기간 동안 가게를 보여주고,
신규 임차인을 거절하지 말아야 합니다. - 임차인이 권리금 회수 실패 후 퇴거
이 모든 절차를 거친 후에야 법적으로 문제가 되지 않습니다.
현실에서 많이 하는 질문들
상가임대 계약 종료되면 무조건 나가야 하나요?
→ 계약갱신 요구권이 있으면 나가지 않아도 됩니다.
임차인이 권리금을 못 받았다고 소송할 수 있나요?
→ 임대인이 회수 기회를 방해했다면 가능합니다.
임대인이 직접 장사하는 건 정당한 거절 사유인가요?
→ 네. 단, 권리금 회수 기회는 주어야 합니다.
권리금 회수 기회는 얼마나 보장해야 하나요?
→ 통상 3개월 이상, 실질적인 신규임차인과의 접촉이 가능해야 합니다.
서면 통지 안 하면 어떤 문제가 생기나요?
→ 재계약이 자동 연장될 수 있어 나중에 내보내기 어렵습니다.
상가임대 종료 시 임차인 내보내려면 딱 세 가지만 기억하세요
- ‘직접 사용’이면 재계약 거절 가능
- 권리금 회수 기회는 반드시 보장
- 계약 종료 최소 1개월 전에 서면 통보
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