부동산 경매 최우선변제 받기 위한 임차인 대응법

경매 배당 시 임차인이 월세를 미납하면 보증금은 그대로 받을 수 있을까?

임의경매가 진행되는데, 임차인이 월세를 미납한 상황이라면? 임대인은 연락 두절이고, 경매는 알아서 굴러가는 중이라면 내 보증금은 어떻게 될까요?
미납 월세가 배당에서 차감되는지 여부는 배당금 수령액을 좌우하는 중요한 쟁점입니다.

전세로 계약했지만 상황이 복잡해져 현재는 월세로 살고 있는 경우,
그리고 그 월세를 현재 임차인이 안 내고 있는데도 임대인이 아무 대응도 하지 않고 있다면,
"이거 보증금에서 깎이는 거 아냐?"라는 걱정, 정말 현실적인 고민이에요.

더욱이 이런 상황에서 경매 통지서까지 날아왔다면, 불안감은 더 커지죠.

질문자처럼 "다른 임차인의 미납 월세가 내 배당금에 영향 줄 수 있나?",

"임대인이 잠수탔는데 나만 손해 보는 건 아닐까?" 이런 걱정 충분히 공감돼요.

출처 : 유튜브

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미납 월세는 임대인이 요구하지 않으면 보증금에서 차감되지 않는다?

지식인에서 다른 분이 남긴 답변을 보면,

“보증금에서 월세가 차감되지 않습니다. 임대인이 월세를 요구하지 않아도 보증금 권리는 유지됩니다.”
라고 되어 있었죠.

하지만 이건 법조문만 본 이론적인 설명이고, 실제 경매 실무에서는 다르게 적용됩니다.

포인트는 '임대인이 요구하지 않아도' 타인이 이의를 제기하면 보증금에서 미납 월세가 차감될 수 있다는 점이에요.

즉, 임대인이 아무 말 안 해도, 낙찰자나 다른 채권자, 이해관계인이 이의를 제기하면
법원은 미납 월세 여부를 따져보고 보증금에서 차감 후 배당합니다.

임차인이 월세를 미납했더라도, 법원은 기계적으로 차감하지 않아요.
하지만 다음과 같은 상황이면 차감이 이뤄집니다.

즉, 임대인이 침묵해도, 제3자의 제기만으로도 보증금 삭감이 가능하다는 겁니다.

질문자처럼 보증금이 소액보증금 범위라 최우선변제를 기대하고 있을 수 있어요.
하지만 여기도 함정이 있습니다.

미납 월세가 있다면 최우선변제금도 줄어듭니다.
예를 들어 1,500만 원 보증금 중 3개월 월세 150만 원이 미납되었고, 이를 인정할 만한 자료가 있으면
최우선변제금은 1,350만 원만 인정되는 구조가 되는 거죠.

경매 진행 시 배당표는 열람 공고가 됩니다.
이때 아래와 같은 조치를 하시면 좋아요.

이런 걸 모르고 있으면 보증금을 다 받을 수 있을 거라 기대했다가,
나중에 '월세 미납 때문에 일부만 배당된다'는 통보 받고 낭패를 겪는 분들 정말 많아요.

반대로, 이 내용을 알고 미리 준비한다면,

내 권리를 더 지킬 수 있고, 억울한 상황도 막을 수 있습니다.

이런 내용은 법률 상담 받지 않으면 모르는 경우도 많고, 인터넷에 있는 답변만 봐서는 아쉽게 부족하죠.
정확한 기준과 대응 방법은 꼭 알고 계시는 게 좋아요.